Diese Frage bekomme ich regelmäßig in meinen Beratungsgesprächen.
Und ganz ehrlich:
Sie ist absolut berechtigt.
Vor ein paar Tagen saß ich wieder mit einem Mandanten zusammen. Erfolgreich im Job, hohe Lohnsteuerbelastung – und wir haben über seine erste Kapitalanlage-Immobilie gesprochen.
Dann kam der Einwand:
„Warum sollte ich eine Immobilie kaufen, wenn der Cashflow vor Steuern negativ ist? So kann ich doch keine weiteren Objekte aufbauen.“
Eine sehr verständliche Denkweise.
Aber genau hier liegt ein Denkfehler, den viele machen.
Der entscheidende Punkt: Vor Steuern ist nicht nach Steuern
Wenn du ein hohes Einkommen hast, zahlst du einen enormen Anteil an Lohnsteuer.
Dieses Geld ist jedes Jahr unwiederbringlich weg.
Ohne Immobilie:
➡️ 100 % der Steuer geht ans Finanzamt.
➡️ Kein Vermögensaufbau.
➡️ Kein Hebel.
Mit einer strategisch gewählten Immobilie passiert etwas anderes:
Abschreibung reduziert dein zu versteuerndes Einkommen
Zinsen wirken steuerlich
Werbungskosten wirken steuerlich
Das bedeutet:
Ein Teil der Steuer, die du sowieso zahlen würdest, bleibt bei dir – und fließt in Tilgung und Vermögensaufbau.
Der „negative Cashflow vor Steuern“ fühlt sich erst einmal unangenehm an.
Aber nach Steuer sieht die Realität oft ganz anders aus.
Warum gerade die erste Immobilie so wichtig ist
Die erste Immobilie hat eine besondere Funktion:
Sie ist kein kurzfristiges Renditeobjekt.
Sie ist ein Steuer-Umwandlungsinstrument.
Statt:
💸 Hohe Lohnsteuer ohne Gegenwert
Entsteht:
🏡 Vermögen durch umgeleitete Steuer
Und das ist der Unterschied.
Viele schauen nur auf den monatlichen Überschuss.
Wenige schauen auf die Gesamtsteuerlast und den langfristigen Vermögenseffekt.
Wenn du eine hohe Steuerquote hast, ist dein größter Hebel nicht der Mietüberschuss.
Dein größter Hebel ist deine Steuer.
Heißt das, Cashflow ist unwichtig?
Nein.
Aber die Strategie entscheidet.
Will ich:
Kurzfristig möglichst wenig monatliche Belastung?
oder
Langfristig möglichst viel Vermögen aus meiner Steuerlast aufbauen?
Beides gleichzeitig maximal zu bekommen, ist selten realistisch.
Meine Erfahrung aus der Beratung
Viele Mandanten kommen mit genau dieser Sorge:
„Ich möchte keinen negativen Cashflow.“
Nach einer sauberen Nettobetrachtung stellen sie fest:
Die tatsächliche Mehrbelastung ist deutlich geringer als gedacht.
Und plötzlich verändert sich die Perspektive:
Es geht nicht mehr darum, eine „belastende“ Immobilie zu kaufen.
Es geht darum, Steuer in Vermögen umzuwandeln.
Wenn du dich gerade genau an diesem Punkt wiederfindest
oder wissen willst, wie das konkret bei deiner Situation aussieht:
Melde dich gern bei mir.
Ich erkläre dir transparent, verständlich und ohne Verkaufsdruck,
ob und wie diese Strategie für dich Sinn macht.